전월세 전환율 법정 상한 계산법
전세 보증금의 일부를 월세로 바꿀 때 집주인이 마음대로 월세를 정할 수는 없습니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 월세로 바꾸는 금액에 곱할 수 있는 비율에 상한을 둡니다. 이 글은 그 상한을 구하는 방법과 계산 예시를 정리합니다. 직접 계산해 보려면 전월세 전환율 계산기를 쓰세요.
법정 상한은 어떻게 정해지나요
월세는 보증금에서 월세로 바꾸는 금액에 다음 두 비율 중 낮은 것을 곱한 금액을 넘을 수 없습니다.
- 대통령령으로 정하는 비율: 연 10%(시행령 제9조 제1항)
- 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율: 기준금리 + 연 2%(시행령 제9조 제2항, 2020년 9월 29일 개정)
즉 법정 상한(연)은 10%와 (기준금리 + 2%) 중 낮은 값입니다. 기준금리가 8% 미만이면 기준금리 + 2%가 10%보다 낮아서 그 값이 상한이 됩니다. 2026년 8월 27일부터 기준금리는 3.00%이므로(확인일 2026년 11월 8일) 법정 상한은 연 5.00%입니다. 기준금리는 한국은행이 바꿀 때마다 달라지니 계산하기 전에 최신 값을 확인하세요.
월세로 바꿀 수 있는 최대 금액 계산
계산식은 다음과 같습니다.
늘릴 수 있는 월세 = (전환 전 보증금 − 전환 후 보증금) × 법정 상한(연) ÷ 12
전환 전부터 월세가 있었다면 그 월세에 위 금액을 더한 값이 전환 후 월세의 한도입니다. 이 사이트의 계산기는 한도를 넘지 않도록 원 단위 미만을 버립니다.
- 예시 1: 전세 보증금 3억원을 2억원으로 줄이고 1억원을 월세로 바꿉니다(기존 월세 없음, 기준금리 3.00%). 1억원 × 5% ÷ 12 = 416,666.67원이므로 늘릴 수 있는 월세는 최대 416,666원입니다.
- 예시 2: 보증금 1억원에 월세 50만원인 집에서 보증금을 5,000만원으로 줄입니다. 5,000만원 × 5% ÷ 12 = 208,333원을 기존 월세 500,000원에 더해 전환 후 월세는 최대 708,333원입니다.
어느 날의 기준금리를 쓰나요
법은 어느 날짜의 기준금리를 쓸지 정하지 않습니다. 그래서 이 사이트의 계산기는 입력한 전환(계약)한 날짜에 적용되는 기준금리로 계산합니다. 이는 해석이므로 계약서에 기준일이 따로 적혀 있다면 그 날짜로 계산해 보고 한국은행 기준금리 추이에서 확인하세요. 같은 보증금도 시기에 따라 상한이 크게 달라집니다. 예시 1과 같은 조건(보증금 3억원에서 2억원)이라도 2021년 3월 1일에 전환했다면 기준금리가 0.50%여서 상한이 2.50%이고, 늘릴 수 있는 월세는 최대 208,333원입니다.
집주인이 요구한 월세가 상한을 넘는지 확인하기
집주인이 요구한 월세 증가분을 연 비율로 바꿔 비교합니다. 예시 1의 조건에서 집주인이 월세 45만원을 요구하면 45만원 × 12 ÷ 1억원 = 5.40%로 상한 5.00%를 넘고, 초과분은 월 33,334원(연 400,000원)입니다. 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하므로, 상한을 넘는 월세 약정은 그 부분이 효력이 없다고 볼 수 있습니다. 같은 법 제10조의2는 임차인이 법정 산정률을 넘겨 차임을 낸 경우 초과해 낸 금액의 반환을 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 구체적인 판단과 반환 청구는 사정에 따라 달라지니 법률 전문가에게 확인하세요.
이 글이 다루지 않는 것
- 이 글과 계산기는 주택임대차보호법이 적용되는 주택의 보증금을 월세로 바꾸는 경우만 다룹니다. 상가건물은 상가건물 임대차보호법의 별도 기준을 따릅니다.
- 처음부터 월세로 정하는 신규 계약에도 같은 상한이 그대로 적용되는지는 확인하지 못했습니다.
- 이 글의 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 비율만 본 것입니다. 계약 중 차임이나 보증금의 증액 청구에는 약정한 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못한다는 한도가 따로 적용될 수 있고(주택임대차보호법 제7조 제2항, 시·도 조례로 달리 정할 수 있음), 갱신요구권으로 갱신하는 계약도 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다(제6조의3 제3항). 두 제한이 어떻게 겹치는지는 확인하지 못했습니다.
- 2020년 9월 29일 이전에는 가산율이 달라서(직전에는 연 3.5%) 이 글의 계산식을 그대로 쓸 수 없습니다.