전월세 전환율 해설
전환율 상한은 어떻게 정해지나요
임대차 보증금의 일부를 월 단위 차임(월세)으로 바꿀 때는 바꾸는 보증금에 곱할 수 있는 비율에 법정 상한이 있습니다(주택임대차보호법 제7조의2). 상한은 연 10%(시행령 제9조 제1항)와 한국은행 기준금리에 연 2%(같은 조 제2항)를 더한 비율 중 낮은 쪽입니다. 기준금리에 더하는 이율은 2020년 9월 29일부터 연 2%이고 그 직전에는 연 3.5%였기 때문에, 이 계산기는 2020년 9월 29일 이후 날짜만 계산합니다. 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 상한은 기준금리 + 2%가 되므로, 사실상 기준금리가 오르내리는 만큼 상한도 함께 움직입니다.
월세 한도는 이렇게 계산합니다
월세로 바뀌는 보증금은 전환 전 보증금에서 전환 후 보증금을 뺀 금액입니다. 이 금액에 법정 상한(연 비율)을 곱하고 12로 나누면 늘릴 수 있는 월세의 최대치가 나옵니다. 전환 전부터 월세가 있었다면 그 월세에 늘릴 수 있는 최대치를 더한 금액이 전환 후 월세의 한도입니다. 모든 계산은 원 단위 정수로 하고, 한도를 넘지 않도록 원 단위 미만은 버립니다. 전환 후 월세를 입력하면 월 증가분에 12를 곱해 연 비율로 바꾼 값이 상한 이내인지 판정하고, 넘으면 초과액을 월과 연 단위로 보여 줍니다. 연 초과액은 월 초과액에 12를 곱하지 않고 연 단위로 따로 구합니다. 월 한도를 원 단위로 버린 오차가 12배로 커지는 것을 막기 위해서입니다.
어느 날의 기준금리를 쓰나요
법은 어느 날짜의 기준금리를 쓸지 정하지 않습니다. 그래서 이 계산기는 입력한 전환(계약)한 날짜에 적용되는 기준금리로 계산합니다. 이는 해석이므로, 계약서에 기준일이 따로 적혀 있다면 그 날짜를 입력해 보고 한국은행 기준금리 추이에서 확인하세요. 기준금리는 한국은행 금융통화위원회가 바꿀 때마다 달라지고, 아래 표처럼 같은 보증금도 시기에 따라 상한이 두 배 넘게 차이 날 수 있습니다(아래 표에서 가장 낮은 2.50%와 가장 높은 5.50%, 사례 1과 사례 4는 5.00%와 2.50%). 이 계산기의 기준금리 표는 확인일이 오래되면 화면 위쪽에 경고를 띄웁니다.
한도를 넘는 월세 약정은
주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 그래서 법정 상한을 넘는 월세를 약정했다면 그 부분은 효력이 없다고 볼 수 있습니다. 다만 구체적인 판단과 반환 청구는 사정에 따라 달라지므로 법률 전문가에게 확인하세요. 이 계산기는 주택임대차보호법이 적용되는 주택의 보증금을 월세로 바꾸는 경우만 다룹니다. 상가건물은 상가건물 임대차보호법의 별도 기준을 따르고, 처음부터 월세로 정하는 신규 계약에 같은 상한이 그대로 적용되는지는 확인하지 못했습니다.